Ma chère lectrice, mon cher lecteur,
Au 311 South Wacker Drive se trouve l’un des 10 plus grands gratte-ciel de Chicago.
En plein cœur du quartier des affaires, vous y entrez par le « jardin d’hiver », large lobby sur 2 niveaux où les arbres exotiques vous accueillent entre une fontaine monumentale et une verrière qui vous inonde de lumière.
Dans le jargon, c’est ce que l’on appelle un « Trophy Asset » ou actif trophée : Quand vous arrivez à mettre la main sur un tel bien, vous l’affichez sur le linteau de votre cheminée.
L’immeuble est bien connu des Chicagoans pour sa forme octogonale et sa couronne de verre qui abrite les derniers étages de la tour et dont l’éclairage illumine les nuits de Chicago comme un phare urbain.
Eh bien, ce phare de Chicago s’est non seulement éteint mais il jette la ville dans la nuit d’une crise immobilière bien pire que celle qu’elle avait connue en 2008.
Le 311 S. Wacker avait tout pour séduire ses nouveaux propriétaires : en 2014, le groupe immobilier local Zeller associé à l’investisseur chinois Cindat déboursaient 302 millions de dollars pour la tour qu’ils rénovèrent entièrement pour 38 millions de plus.
En 2018 encore, la banque Morgan Stanley menait un pool de banques pour refinancer la tour à hauteur de 295 millions de dollars. Si les détails de cette transaction ne sont pas connus, cela place alors la valeur de la tour entre 315 et 345 millions de dollars selon les standards du marché.
Ces 295 millions étaient répartis en 215 millions de dette senior et 80 millions de dette junior (ou subordonnée). Cette précision a son importance :
Avec une dette junior vous partagez une bonne partie des risques des propriétaires. En cas de perte ou de défaut il est probable que vous en supportiez une part substantielle.
À l’inverse, une dette senior est réputée peu risquée, les pertes étant couvertes par les actionnaires et les détenteurs de dette junior… et évidemment, les rendements ne sont pas du tout les mêmes.
Cela signifie qu’en 2018, il apparaissait IMPOSSIBLE à un banquier qu’une tour aussi prestigieuse que le 311 S. Wacker puisse valoir moins de 215 millions de dollars.
4 ans plus tard le marché s’est pourtant effondré et après 3 ans de plus, la tour a fini par être bradée à 45 millions de dollars…
45 millions pour une tour qui en valait plus de 300 en 2018 !
La tour n’est pas en mauvais état, elle n’est pas mal placée à Chicago…
Simplement voilà : Il y a 25% de vacance locative à Chicago et le départ du plus gros locataire a fait tomber le taux d’occupation sous les 50%.
Aucune entreprise ne veut s’installer dans une tour en train de se vider, qui n’est plus entretenue faute de revenus mais dont les charges explosent. Il y a longtemps que les palmiers ont disparu du jardin d’hiver et que la fontaine ne fonctionne plus…
Évidemment, nous pourrions nous dire que c’est un fait isolé, ce serait plutôt un précurseur
Je m’appelle Guy de La Fortelle et je rédige le service d’information GRATUIT et INDÉPENDANT : L’Investisseur sans Costume.
À partir d’aujourd’hui, je vais vous dire tous les secrets de l’économie et de la finance que les médias grands publics « oublient ».
J’ai écrit un article complet sur Ce gratte-ciel de Chicago s’effondre… de 80%
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Guy de La Fortelle