Ma chère lectrice, mon cher lecteur,
La Tour Trinity à La Défense est un petit bijou d’ingénierie.
Sa particularité est d’avoir été construite… Sans terrain.
La tour de 150 m a été érigée par Unibail-Rodamco-Westfield directement au-dessus d’une autoroute à 7 voies ; sans jamais couper l’axe routier stratégique qui plus est.
Les ingénieurs se sont mis en 4 pour réaliser cette prouesse technique inédite en France qui a permis de littéralement inventer 50 000 m2 de bureaux et commerces à un endroit où il y avait de la place pour ZÉRO.
Une prouesse architecturale pour rien…
Seul hic : La tour a été livrée en novembre 2020, en plein COVID au moment où l’on commençait à peine à réaliser l’ampleur des dégâts du travail à distance sur l’immobilier de bureau.
Nos ingénieurs ont inventé des m2 au-dessus d’une autoroute au moment où ils devenaient inutiles.
Unibail, le promoteur et propriétaire de la tour, s’est dépêché d’y déménager son siège social pour que la tour n’affiche pas un taux d’occupation trop misérable…
Finalement en 2024 après avoir échoué à commercialiser plus de 60% des surfaces en près de 4 ans (en dehors de celles occupées par Unibail) et pour arrêter l’hémorragie, ils ont fini par céder 80% de la tour au fonds souverain de Norvège à bas prix.
Ils ont fait une croix sur 100 millions d’euros à la valeur pré-covid, ils ont tout juste recoupé les coûts de construction et restent très déficitaires sur les frais financiers avec une plus-value brute d’environ 1% annualisée pour des taux moyens à 2%.
Le fonds norvégien n’ayant pas la même pression financière a pu baisser les prix et finir la commercialisation de la tour Trinity qui n’est que l’un des désastres récents d’Unibail.
Les bureaux ne trouvent plus preneurs : +60% de vacance locative à La Défense
Bien sûr, ils ne vous le présentent pas ainsi mais c’est la réalité à La Défense où le taux de vacance est passé de 10% en 2020 à près de 16% aujourd’hui. Cela fait +60% de vacance locative et l’hémorragie est loin d’être finie tant les entreprises sont engluées dans des baux à leur défaveur signés quand le marché était hyper-tendu avant 2019.
Unibail a depuis reporté sine die son projet phare des tours Sisters… Et ses 100 000 m2 non loin de Trinity derrière le CNIT.
Ils ne sont pas mieux lotis dans Paris même où ils ont vu exploser les coûts de la tour Triangle porte de Versailles. Ils ont dû être sauvés par Axa qui est venu renforcer le projet financièrement qui devrait être livré l’année prochaine dans un contexte qui ne cesse de se dégrader.
Les communicants d’Unibail vous expliquent que cette fois nous sommes dans Paris intra-muros où la tension est encore très forte… Sauf qu’ils viennent de vendre un petit bijou d’immeuble à Gaité, à 2 rues de la Gare Montparnasse, autrement mieux placé qu’à la porte de Versailles, entièrement occupé par un coworking du groupe Accor avec un bail de long terme… Bref, une situation plus qu’idéale pour laquelle ils ont malgré tout dû accepter une décote sur la valeur comptable… Et une moins-valeur de 15 à 20 millions par rapport à la valorisation pré-Covid.
C’est encore le fonds souverain de Norvège qui fait son marché en initié (ils détiennent près de 5% d’Unibail) et profite des difficultés de la foncière cotée pour transformer leurs revenus gaziers en revenus immobiliers à long terme.
Et pourtant ils vous racontent que le marché se reprend, qu’Unibail se désendette et qu’ils ont de « solides » performances depuis 2023… Tu parles Charles… Le cours de Bourse reste englué sous les 80€, en baisse de -40% par rapport à 2019. Le cours n’est même qu’au tiers de sa valorisation de 2010.
Ils ont été obligés de passer une baisse de 8% sur la valeur de leurs bureaux rien qu’en 2024.
Pour Unibail, le pire est encore à venir… En Allemagne
C’est la Bérézina et l’avenir ne s’annonce pas meilleur avec près de 90% des investissements en cours d’Unibail qui se trouvent… En Allemagne.
Nos voisins d’outre-Rhin s’enfoncent dans une crise plus profonde encore que la nôtre avec une baisse des valeurs de plus de 10% de l’immobilier commercial (bureau et centres commerciaux) entre 2022 et 2023.
Pire encore, depuis le début de la guerre en Ukraine le marché des bureaux et centres commerciaux s’est effondré avec une 25 à 30% des loyers.
La fausse bonne idée de Xavier Niel
Le plus étonnant dans toute cette affaire est que Xavier Niel a pris d’assaut Unibail en 2020.
Le patron de Free est bien connu pour être un très grand expert des manipulations de cours ET un investisseur immobilier affûté.
Il s’est pourtant complètement planté sur ce coup.
Oh cela avait tout l’air d’un nouveau coup de génie : Le cours d’Unibail s’était logiquement effondré à la faveur du COVID, le patron du moment venait demander une augmentation de capital en urgence à ses actionnaires pour sauver son modèle.
C’est à ce moment que Xavier Niel commence à monter au capital de la foncière cotée et s’allie à feu Léon Bressler, qui avait déjà sauvé Unibail au début des années 1990 pour proposer aux actionnaires un plan de désendettement drastique.
4 ans plus tard, Xavier Niel détient plus de 25% d’Unibail qui a vendu une quantité de bijoux de familles pour un désendettement plus que modéré, les risques sont au maximum avec un pipeline de projets particulièrement mal orientés et la plus-value latente de Niel ne vaut rien face aux risques actuels.
Niel jette l’éponge mais reste coincé
Personne ne veut de son bâton merdeux et les Bourses ne sont certainement pas prêtes à racheter 25% d’Unibail sans une décote qui ferait plus qu’effacer la plus-value de Niel.
Il a donc jeté l’éponge en fin d’année dernière en abandonnant son siège au conseil de surveillance d’Unibail. Il est coincé avec sa participation qu’il ne peut ni vendre ni valoriser dans un horizon de temps raisonnable.
Comme l’écrivait alors Le Revenu,
« Si le reflux des taux est favorable à la société qui a limité son coût moyen à 1,9% au premier semestre, il ne faudrait pas que la croissance des loyers ralentisse »
Or c’est exactement ce qui se passe, les loyers fléchissent logiquement.
Et Unibail est empêtré dans ses fautes passées que même le grand manipulateur Xavier Niel n’a pas su corriger…
Ironiquement, pour la première fois dans l’histoire de la foncière cotée, ils se mettent à investir massivement dans le résidentiel qui compte pour 36% des surfaces en cours de développement.
Il n’est jamais trop tard…
Je vous parle depuis quelques jours de ces grands paquebots qui ont raté le virage de cette grande restructuration immobilière… Unibail est l’un de ceux-là et pendant qu’ils se prennent l’iceberg du Titanic, nous, nous prenons leur vague et nous laissons porter par elle comme je vous l’explique ici.
Pour une fois que les petits actionnaires peuvent faire la nique aux grands manipulateurs de cours qu’est Xavier Niel… Un peu de justice ne fait pas de mal en ce bas monde.
À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle
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Je m’appelle Guy de La Fortelle et je rédige le service d’information GRATUIT et INDÉPENDANT : L’Investisseur sans Costume.
À partir d’aujourd’hui, je vais vous dire tous les secrets de l’économie et de la finance que les médias grands publics « oublient ».
J’ai écrit un article complet sur Même Xavier Niel s’y est cassé les dents
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À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle