Ma chère lectrice, mon cher lecteur,
40% des dossiers de crédits immobiliers seraient actuellement refusés.
En voilà une raison d’être inquiet ! Ou peut-être pas.
Il y a là un enseignement pour tous les acheteurs immobiliers et une opportunité de plus sur laquelle vous positionner.
Vous avez été très nombreux à demander votre exemplaire du dossier d’investissement : L’Immobilier contre l’Inflation et je vous remercie de votre confiance.
J’ai également reçu quelques messages sur les problèmes actuels du marché, notamment la difficulté rencontrée par les particuliers à souscrire des crédits.
Et pour cause : on voit circuler sur les réseaux l’interview diffusée hier par BFM d’un courtier en crédit immobilier qui dénonce 40% de refus de dossiers et s’alarme de cette situation inédite.
Ah.
Passons sur la méthode déclarative du sondage qui n’est pas des plus robustes.
Bien évidemment, si les dossiers sont refusés, c’est que les souscripteurs doivent être insolvables.
Eh bien non.
La première raison de refus est le taux d’usure.
En France, l’usure est fort heureusement interdite et selon l’article L-314-6 du code de la consommation, on n’a pas le droit de faire crédit au-delà d’1/3 du taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit.
Ces dispositions datent de 2016 et ne sont absolument pas adaptées à une flambée inflationniste.
L’inflation a explosé cette année et les taux avec dans une moindre mesure.
Il y a tout d’abord un effet retard avec des taux fixés sur la situation du trimestre précédent.
D’ailleurs, le moment du sondage a été particulièrement mal choisi, juste après une hausse du taux d’usure (au 1er juillet) qui n’a pu être prise en compte.
Mais ce n’est pas tout :
La dette française à 10 ans est passée de 0,2% le 31 décembre 2021 à 1,5% aujourd’hui selon les données de l’Agence France Trésor.
Cela représente 750% de hausse que les taux immobiliers ne peuvent pas suivre et de loin avec cette définition de l’usure : En augmentant d’un tiers par trimestre, les taux immobiliers sont bloqués à 135% de hausse sur 3 trimestres… Comparés à 750% pour la dette publique.
C’est ce qui fait qu’aujourd’hui le taux d’usure à 10 ans s’élève à 2,6%. Une fois retranchés les frais et assurances compris dans le taux d’usure, on se rend compte que le taux d’usure pour le particulier est presque équivalent au taux auquel l’État emprunte !
Il n’est donc pas étonnant que les banques aient du mal à faire crédit même auprès de souscripteurs solvables !
Bien sûr, tout cela est embêtant mais l’esprit chagrin que je suis y voit une situation qui arrange bien les banques et assureurs.
Ils font déjà leur marché sur l’immobilier résidentiel qu’ils ont dangereusement délaissé ces dernières années (ce n’est pas faute de l’avoir souligné) pendant que les particuliers sont empêchés et une fois qu’ils seront passés par là, vous verrez subitement le Haut Conseil à la Stabilité Financière s’émouvoir de ces problèmes de taux d’usures et la situation se débloquera comme par magie pour faire monter les investissements de nos chers banquiers.
C’est médiocre, mais ainsi va la France.
Ajoutez à cela le rattrapage des taux pendant les pauses de l’inflation comme l’on en voit une se dessiner aux États-Unis et l’on voit bien qu’il y a un effet retard intéressant pour l’investisseur. C’est une raison de plus pour vous positionner sur l’immobilier anti-inflation (et non une raison de moins !).
Il y a enfin un enseignement à tirer de ce sondage : Ce ne sont pas 40% des demandes de crédits qui sont refusées mais 40% des demandes présentées par des courtiers !
Les banques ont déjà la pression du taux d’usure, elles ne sont pas prêtes en plus à faire rentrer la commission du courtier dedans : Elles demandent systématiquement aux courtiers de baisser leurs commissions alors même que les nouvelles règles du HCSF donnent davantage de travail aux courtiers qui souffrent en plus de la baisse des transactions.
Je comprends bien le désarroi des courtiers mais vous n’avez pas à subir leur peine.
Aussi, mon conseil est net : Sauf exception, évitez de passer par un courtier en ce moment si vous voulez avoir votre crédit !
Aussi, pour tous ceux à qui manquait ce complément d’information important, je rouvre exceptionnellement jusqu’à demain soir, vendredi minuit, les inscriptions pour recevoir le dossier Immobilier contre l’Inflation.
Encore une fois, c’est folie que de se priver aujourd’hui de la fonction retrouvée de l’immobilier en rempart contre l’inflation.
À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle
PS : On m’a aussi reproché que l’investissement immobilier faisait monter les prix et rendait l’accès plus difficile encore aux particuliers.
Si cela peut être le cas dans de l’investissement moutonnier, notre positionnement en avance de phase sur des marchés sous-valorisés est utile : La hausse des prix rend intéressante la restauration et la promotion de biens dans ces zones jusqu’ici sous-valorisées.
Et je ne vois pas pourquoi nous devrions laisser cette initiative aux banques,
c’est maintenant au contraire que l’investissement est utile ET rentable.
L’Immobilier contre l’Inflation
Ma chère lectrice, mon cher lecteur,
Le retour de la fonction historique de l’immobilier comme rempart contre l’inflation est en train de passer inaperçu.
Les perspectives de l’immobilier semblent certes moroses : Les taux montent, le nombre de transactions baisse en France et à Paris les prix flanchent déjà, le nombre d’acquéreurs solvables baisse, les refus de crédit augmentent… Et ne parlons pas de tous les babyboomers qui passent l’arme à gauche et dont les biens vont innonder le marché.
De 1980 à 2020, l’analyse aurait été juste.
Elle ne l’est pas en 2022 : Et si vous comprenez cela aujourd’hui, vous pourriez retirer votre épingle du jeu.
Je viens de consacrer un dossier d’investissement complet sur « L’Immobilier contre l’Inflation » et je voudrais partager avec vous les enseignements que j’en tire.
Nous sommes en train de changer d’époque. La grande déflation de 1980-2020 est terminée et comme le soulignait récemment l’excellent Ray Dalio nous sommes entrés dans une période de stagflation auto-entretenue.
Et cette stagflation change tout pour les grands équilibres économiques et financiers, en particulier pour l’immobilier.
Qui se souvient que pendant la stagflation des années 1970 l’immobilier et les taux montaient ensemble ?
Ce n’est pourtant pas sorcier : Ce ne sont pas les taux bruts qu’il faut regarder mais les taux nets corrigés de l’inflation.
Des taux qui montent de 0,5% quand l’inflation gronde officiellement à 6% en France, 8% en Europe et plus encore corrigée des manipulations grossières des instituts de sondages : Cela ne fait pas le poids.
Il y a 2 000 milliards d’euros en France logés dans nos comptes courants, nos fonds euros d’assurance vie et livrets réglementés.
Ces 2 000 milliards sont orientés pour perdre entre 4 et 6% de leur valeur nette chaque année, peut-être plus encore.
À ce train-là, votre épargne perd 40% de sa valeur en 10 ans… Adieu retraite, adieu projets, adieu les études des enfants et toutes ces raisons pour lesquelles nous épargnons.
Il y a là une raison impérieuse de reprendre cette épargne en main.
Et c’est cela qui passe inaperçu : Le nombre d’acquéreurs solvables est plus que compensé par les fonds immobiliers et les masses d’épargne à protéger :
Dans un univers de stagflation défavorable aux Bourses, l’immobilier retrouve sa fonction de protection contre l’inflation.
Mais nous ne sommes plus en 1970 et s’il y a de fortes similitudes —Stagflation, hausse des prix de l’énergie, tensions internationales, changement de phase — il y a également 50 ans d’endettement et vieillissement à prendre en compte.
Au sein de cette conjoncture moins morose qu’il n’y paraît, le marché immobilier est en train de se recomposer entièrement.
Paris n’est plus Paris
L’attraction de la région parisienne s’essouffle à cause d’un phénomène bien connu de white flight et entraîne les grandes agglomérations avec lui.
Christophe Guilluy et Michèle Tribalat ont décrit il y a déjà longtemps cette mutation sociologique qui pousse les classes moyennes dans la périphérie profonde ; Il s’agit désormais d’en prendre acte économiquement.
Un phénomène caractéristique de la paupérisation d’une agglomération est la disparition de sa classe moyenne. Ne restent que des populations très aisées et très pauvres comme l’on observe à Paris, étape avant la paupérisation complète.
La valeur de refuge de l’immobilier compense pour le moment ce phénomène, mais la réconciliation n’en sera que plus douloureuse.
Le bureau ne paie plus et entraîne la pierre-papier
Les bureaux et commerces qui avaient le vent en poupe sont en crise structurelle pour avoir échoué à anticiper les grands mouvements de société que le COVID a révélés et accélérés : travail à distance, retour aux petits commerces, désurbanisation…
Cela pose un énorme problème au secteur de la « pierre-papier », ces fonds immobiliers qui se sont engouffrés dans l’immobilier de bureau parisien depuis 10 ans.
Cela se voit très simplement aux cours de Bourses des foncières cotées comme Unibail à -60% par rapport à son court début 2020. Les autres ne font guère mieux : Gecina, Klepierre, Altarea ont toutes perdu au moins 1/3 de la valeur de janvier 2020.
Les SCPI sont plus opaques et les rendements se maintiennent mais c’est au prix d’acrobaties financières dangereuses et le problème de liquidité de ces fonds mal orientés fait peser un risque important sur les mastodontes du marché.
La revanche de la province
En revanche, l’immobilier résidentiel des petites agglomérations de province bien gérées, à forte qualité de vie et bien connectées tire son épingle du jeu et prend une revanche bien méritée.
Quelques gérants affûtés ont saisi cette tendance, dont un en particulier dès 2018 qui tire son épingle du jeu de ces transformations et que j’étudie dans le dossier Immobilier contre Inflation.
L’essoufflement de l’investissement locatif de rendement
De même, l’immobilier de rendement, très à la mode chez les jeunes s’essouffle. Déjà, il fallait investir dans les périphéries d’agglomérations sinistrées pour trouver des prix suffisamment bas et dégager un revenu locatif supérieur aux charges.
Mais le gel des loyers accompagné de la hausse des frais et sans doute de la fiscalité est en train de piéger ces investisseurs endettés à très long terme qui doivent encore tenir compte du risque de récession et d’explosion des impayés, en particulier dans ces zones.
Une étude fine de l’investissement locatif permet de dégager deux exceptions géographique et sectorielle pour ceux qui cherchent à générer un revenu plutôt que protéger et faire fructifier un patrimoine. Cela aussi, je l’étudie dans notre dossier Immobilier contre Inflation.
Crowdfunding : Les opportunités nouvelles de l’investissement immobilier participatif
Enfin, j’attire votre attention sur l’investissement participatif immobilier qui vous permet de vous positionner sur un marché qui était réservé aux banques et aux institutionnels il y a encore une dizaine d’années.
Certaines plateformes vous permettent également de bénéficier de conjonctures favorables à l’étranger. L’immobilier est traditionnellement bas dans les économies performantes comme l’Allemagne dont l’entrée en crise devrait réorienter l’épargne vers l’immobilier et pousser la pierre à la hausse.
Demandez votre exemplaire du dossier Immobilier contre Inflation
Je viens d’envoyer le dossier Immobilier contre Inflation aux abonnés de ma lettre d’investissement confidentielle Risque & Profit.
Vous retrouvez dans ce dossier ultra-complet de 18 pages :
- Le retour de la fonction historique de l’immobilier comme rempart contre l’inflation ;
- La fin de l’attractivité de la région parisienne et des grandes agglomérations soumises aux effets du white flight ;
- Les risques de l’immobilier de bureau et les opportunités qui affleurent de sa recomposition ;
- Les deux exceptions pour investir en immobilier locatif de rendement ;
- Les villes où investir, autour de Paris, au niveau national et international ;
- Les précautions à prendre avant d’investir dans une SCPI et les risques du mauvais positionnement de la pierre-papier ;
- Une SCPI pépite pour vous positionner sur l’immobilier résidentiel de petite ville de province à forte qualité de vie ;
- 3 plateformes pour vous lancer sur l’investissement immobilier participatif ;
- …
Si vous souhaitez également recevoir votre exemplaire, je vous l’envoie en cadeau avec tout abonnement d’essai à Risque & Profit jusqu’à mercredi prochain 10 août, minuit.
À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle
Je m’appelle Guy de La Fortelle et je rédige le service d’information GRATUIT et INDÉPENDANT : L’Investisseur sans Costume.
À partir d’aujourd’hui, je vais vous dire tous les secrets de l’économie et de la finance que les médias grands publics « oublient ».
J’ai écrit un article complet sur Le bête problème des crédits immo refusés [prolongation exceptionnelle]
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L’Investisseur sans costume est un service proposé par Pando Éditions, maison d’édition indépendante spécialisée dans l’économie et la finance, que je dirige.
À votre bonne fortune,
Guy de La Fortelle